Rodzinne ogródki działkowe

Obszary miejskich ogródków działkowych mają służyć lokalnej społeczności w celach rekreacyjnych i wypoczynkowych, ale jednocześnie znajdują się one we władaniu Polskiego Związku Działkowców. Ogródki są terenami zielonymi i w myśl innych ustaw mają także za zadanie kształtowanie środowiska przyrodniczego oraz poprawę warunków ekologicznych polskich metropolii. Jako ciekawostkę warto podać, iż omawiana forma wypoczynku mieszkańców miast jest w Polsce znana od końca XIX wieku. Pierwsze ogródki działkowe o nazwie „Kąpiele Słoneczne” zastały bowiem założone już w roku 1897. Ich założycielem był doktor Jan Jalkowski, a ogrody utworzono na terenie Grudziądza.

Co jest czyje w ogródkach działkowych?

Ogródki działkowe traktowane są głównie w odniesieniu do gruntu, na którym zostały usytuowane. Grunt ten może należeć zarówno do Skarbu Państwa, jak i terytorialnych jednostek samorządowych, tj. gminy, powiatu lub województwa. W przeważającej liczbie przypadków należy on jednak do Polskiego Związku Działkowców. Jeśli tak nie jest, to po uprzednim przygotowaniu gruntu do użytkowania zostaje on przekazany PZD w bezterminowe użytkowanie lub bezpłatne użytkowanie wieczyste. Często bywa także przekazywany na własność PZD. Przygotowanie gruntu do użytkowania polega na melioracji terenu, doprowadzenie do ogródków przyłącza energetycznego, wodno – kanalizacyjnego, udostępnieniu drogi dojazdowej do terenu, itp. W dalszej kolejności jedynym zarządcą gruntu, na którym usytuowane są ogródki staje się Polski Związek Działkowców. On też ustanawia o prawach i obowiązkach wobec swoich członków.
Niezależnie od tego, czy PZD jest właścicielem gruntu, czy jedynie jego bezterminowym użytkownikiem – budynki i instalacje będące częścią wspólną ogródków również stanowią własność PZD.

Własnością użytkownika jest jedynie obiekt zbudowany na terenie danej działki ze środków własnych, instalacje, które się w nim znajdują oraz nasadzenia roślinne, które uprawia i pielęgnuje działkowiec. Teren ogródków dzieli się na parcele o powierzchni od 300 do 500 m². Użytkownik danej parceli gospodaruje nią na zasadzie prawa dożywotniego użytkowania lub prawa zawartego
w Kodeksie Cywilnym. Drugi przypadek ma miejsce wówczas, kiedy PZD jest prawowitym właścicielem gruntu lub użytkuje go w sposób wieczysty. Jednak w obydwu przypadkach działkowiec nie może prawa sprzedać, ani nie podlega ono ogólnym przepisom dziedziczenia. Nie ma także możliwości wykupu ogródka na własność. Co istotne – prawo do ogródka przysługiwać może jedynie jednej osobie. Nie ma odstępstwa od powyższej reguły nawet w przypadku małżeństw. Zawsze prawowitym użytkownikiem jest jedynie jedno ze współmałżonków. Jednak w przypadku śmierci – po konsultacji z PZD – prawo użytkowania może zostać przekazane żyjącemu małżonkowi. Ze statutu PZD wynika także, iż prawo może być przekazane osobie niespokrewnionej, ale takiej, która wespół z nieżyjącym użytkownikiem korzystała z działki. Jest to szczególnie cenna informacja dla osób, które żyją w związkach nieformalnych.

Nabycie ogródka działkowego w praktyce

Wprawdzie obowiązująca ustawa o ROD – wielu osobom nie jest na rękę i były próby jej zmiany, ale
w dalszym ciągu obowiązuje w starej wersji. Zgodnie z obowiązującymi przepisami działka w Rodzinnych ogródkach działkowych nie może być obiektem sprzedaży. Jak zatem wejść w posiadanie takiej parceli?
Otóż, działki nie można sprzedać, ale za to można ją odstąpić, co czyni wielu znudzonych użytkowaniem ciasnego terenu działkowców. Przekazanie praw do użytkowania musi jednak zostać potwierdzone przez Zarząd danych ogródków. W większości przypadków owe Zarządy nie czynią większych problemów
i wydają zgodę na zmianę użytkownika bez badania, czy nowy użytkownik jest krewnym, czy też osobą bliską zbywającego. Jednak o postępowaniu takim nie stanowią zapisy ustawy i jest to jedynie dobra wola Zarządów, co oznacza, że można również napotkać pewnego rodzaju utrudnienia. Podczas przekazywania prawa do użytkowania działki warto sporządzić pisemną umowę cywilno – prawną pomiędzy oddającym, a przyjmującym parcelę. Oczywiście, nikt nie oddaje takich działek za darmo i trzeba liczyć się z koniecznością zapłaty określonej kwoty na ręce poprzedniego użytkownika. Trzeba także mieć świadomość, iż opłaty domagać się będzie Zarząd, kiedy wyda nam dokumenty potwierdzające prawo do użytkowania działki. Opłaty te są zróżnicowane, ale we wszystkich ROD żąda się uiszczenia określonej sumy na tzw. fundusz inwestycyjny. Trzeba być przygotowanym, iż może to być kwota rzędu kilkuset, a nawet tysiąca złotych. Dodatkowo trzeba złożyć deklarację chęci przystąpienia do PZD. Przyjęcie nowego członka to wprawdzie czysta formalność, ale...

Uwaga! Aby stać się nowym użytkownikiem działki – trzeba przejść kurs doszkalający. Kurs taki obejmuje podstawy dotyczące nasadzania, pielęgnacji i dbałości o roślinność. Z kursu zwolnione mogą być jedynie osoby, które posiadają wykształcenie ogrodnicze. Złośliwi działkowicze i byli uczestnicy owego kursu mawiają często, że podczas szkolenia można dowiedzieć się np. iż roślinki wsadzamy do gleby tak, aby zielona ich część była usytuowana ku górze.

Regulaminowe użytkowanie działki

Oprócz zapisów we wciąż obowiązującej ustawie o ROD – każdy z ogródków posiada swój wewnętrzny regulamin. Regulaminy te nawiązują w dużej mierze do przepisów wynikających
z ustawy, jak również określają bardziej precyzyjnie sposób korzystania z działek, funkcjonowanie całego ogrodu i definiują zasady współżycia społecznego działkowców. W owych regulaminach znajdziemy m.in. zapisy o tym, iż działka nie może służyć do prowadzenia działalności gospodarczej, oraz, że nie można jej wynajmować w całości lub nawet części. Na działkach zabrania się także zamieszkiwania na stale. Przez stałe zamieszkiwanie należy rozumieć długotrwałe przebywanie
z zamiarem skupienia w danym miejscu swoich spraw życiowych. Wiele ogrodów określa także
w sposób dość rygorystyczny tzw. biesiadowanie na działce. Nie ma wprawdzie zapisów mówiących wprost o zakazie spożywania alkoholu w takich miejscach, ale z wielu regulaminów wynika, iż należy zachować należyty umiar w powyższym zakresie. Można też natrafić na wzmianki dotyczące grillowania. Jest ono oczywiście dozwolone, ale przy zachowaniu wszelkich zasad bezpieczeństwa pożarowego. Regulaminy mówią także o zachowaniu ciszy w godzinach nocnych oraz określają szereg innych spraw dotyczących współżycia społecznego. Niestety w dalszym ciągu są one często odziedziczone po minionej epoce PRL – u i z aktualną rzeczywistością nie mają wiele wspólnego.

Budowa na działce w ROD

Działka to nie tylko ziemia i grządki kwiatowe lub warzywne. Jeśli nabędziemy ogródek działkowy
z zabudowaniami – jego cena będzie z pewnością znacznie wyższa. Cena zależy bowiem w głównej mierze od jakości i stanu ogrodowej altany. Altana to jedyna budowla, jaka legalnie może zostać wzniesiona w ROD. Kwestia, jaka ona będzie – drewniana, czy też murowana z możliwością użytkowania przez okrągły rok – zależy od pomysłowości działkowicza. W grę wchodzi również oczywiście zasobność jego portfela. W zgodzie z przepisami prawa na działkach pracowniczych można budować w dowolnej technologii obiekty nie przekraczające 25 m² w podstawie w obrębie miast i do 35 m² poza granicami metropolii. Ich wysokość nie powinna przekraczać 5 m, jeśli mają dach spadzisty oraz 4m – przy dachu płaskim. Zatem w podmiejskich ROD można uzyskać przy zagospodarowaniu poddasza nawet około 60 m2 powierzchni mieszkalnej. Wprawdzie nie jest to powierzchnia mieszkalna, jaka powstałaby w zgodzie z literą prawa, ale większość osób i tak wykorzystuje ją, jako mieszkalną.
Przy odrobinie pomysłowości możliwe jest połączenie ze sobą dwóch sąsiadujących działek
i postawienie „altan” w zabudowie bliźniaczej. W powyższy sposób, poza miastem - mamy już do dyspozycji aż 70 m² na samym parterze. Na taką zabudowę musi jednak wyrazić zgodę Zarząd ogródków. Podobnie na połączenie sąsiednich parceli.
Przemierzając ogródki działkowe można przecież napotkać całkiem okazałe domy, które są w stanie służyć właścicielom przez cały rok. Na myśl przychodzi wówczas pytanie: samowola budowlana, czy ewidentne łapówkarstwo? Tymczasem niekoniecznie jedno, ani drugie. Być może jest to tylko dzieło spójne z zasadą, że Polak potrafi...